【家賃UPよりも空室が埋まるスピード感】年間支出の固定費と変動費で空室対応を考えるべし！
個別相談者の方でこんなご相談が多くありました！
年間の支出で変動費になる
空室対策の費用をどう削減するか？
例えば、
●広告費を年間に支払えるのが目安か？
●年間でどの程度リフォーム費用を目安のするのか？
●現状回復かフルリノベするのか？
●どの部分で差別化リフォームをするか判断はどうするのか？
●誰のためのお部屋づくりをしているのか？
今日は、年間支出の固定費と変動費について
それぞれ把握してみましょう！
その中から広告費や
リフォーム費用、原状回復費用などを
検討してみます！
◇固定費は何でしょうか？
固定費は、収入の上下に関わらず、
ほぼ同じようにかかってくるコストです。
１）税金と管理費等
●ローン元金（計上できない）
●ローン利息（会計に計上できる）
●固定資産税
●火災＆地震保険料
●団信＆生命保険料
●管理費
●その他の費用
●減価償却費
●大規模修繕費（10年毎）
２）物件を維持するための費用
●共用部清掃費
●共用部光熱費
（電気や水道代、ガスや灯油代）
●その他の費用
◇では変動費は何でしょう？
収入にあわせて支出の変動費は上下するものです。
●リフォームなどの修繕費
●広告費
●現状回復費
１００％の収入で満室することが、
売上MAXですよね！
つまり、
いかに満室にするか？
いかに退去にならないか？
いかに空室の時期を少なくするか？
いかに経費の広告費を軽減するか？
いかに経費のリフォーム費用や原状回復費の修繕費を抑えるか？
上記５点のフォーカスに絞って考えると経費が削減できると考えます。
満室維持ができれば
家賃の多少の値下げしてでも、
いいと考えます。
空室があることが１番の損失だからです！
例えば、の、お話をします。
家賃4.5万で周辺の家賃相場より高いです。
家賃相場より家賃５０００円値下げは
相場より２０００円程安いです。
↓
↓
↓
１）家賃相場より家賃５０００円値下げの売上
家賃４万円に値下げ、６空室の6か月間、
AD２か月、敷金＆礼金ゼロ。
その後に満室になり、6か月売上がある。
その後も、家賃がお得なので、ほとんど退去がない。
リフォームは原状回復費の２０万円
↓
↓
一方
↓
↓
２）新築物件が立ち並ぶ現実がある中・・・・
家賃相場より家賃５０００円値下げを渋ったまま
家賃4万5千円、６空室の6か月間、
AD１か月、敷金＆礼金ゼロ。
その後も空室が埋まらず、3空室だけ埋まった。
ただ、新築物件と競合する家賃のため
１部屋ずつ退去を繰り返す。
リフォームは原状回復費の２０万円
どちらが得なのでしょうか？
２）の物件の家賃がそのままであれば、
新築が満室になるまで埋まりません。
家賃をもっと下げないといけない
時期を迎えてしまうリスクがあるでしょう！
↓
↓
↓
だからこそ、
いかに満室にするか？
いかに退去にならないか？
いかに空室の時期を少なくするか？
いかに広告費を軽減するか？
いかにリフォーム費用や原状回復費の修繕費を抑えるか？
↓
↓
↓
家賃UPよりも空室が埋まるスピード感で支出を抑えること
相場より少しでも安くしてお得感を、
退去期間を長くする戦略です！
ただ目先の家賃をUPし、
退去を繰り返すのは
本末転倒です！
賃貸経営は、
年間収支の安定を考えることが大切なのです。
よくわかならない場合は、あなたの物件が適当なのか、
ぜひ、私と検討していきましょうね！
