【閑散期4か月の激戦エリアで5室に申込み】(1/3)業者変更すれば満室と楽観してた!


住む人の気持ちを考えて
空室をリフォームする
フィーリングリフォーム®
コンサルタント山岸加奈です。

 

 

こんにちは。

 

 

 

 

今日は

私の「K企画」会社設立3年目の決算が
8月末で無事終わりまして
前年度より収益が2倍になりました!

 

 

頑張った私にご褒美として
飛行機に乗っていく温泉に
行くことにしました!

 

 

詳細は明日また書きますね!

 

 

 

 現在375室になりました!!
4月から閑散期5ヶ月
埋まった空室125室


4ヶ月間
なんと
125室×5万円
=625万円の売上

家賃収入が手元には入りませんが
にんまりしちゃいますね!

過去最高記録を更新中です!
空室が埋まったご報告を
嬉しいんですよね!

人に喜ばれる仕事に
関わることができて
とても有難いですし

空室が埋まった
大家さんの笑顔を見れて
本当に嬉しいです!

 

 

では本題です!!

 

 

 

埼玉県越谷市在住の
某住宅メーカー経理部長さんで
公認会計士である
えりしおん@会計士大家さん(51歳)から
『空室が埋まった』ご感想と
その経緯
のメールをいただきました!
Twitter:@elysion3310_

 

今日から

えりしおんの実践とその後の展開は
3編に分けてお話しますね!

 

今日は

築29年東戸塚空室6室☆
新米大家さんの奮闘記(1/3)
タイトル「業者変更すれば満室と楽観してた! 」

 

です!!

 

 

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

山岸 加奈さま

えりしおん@会計士大家です。
この度は、大変お世話になりました。

 

昨日(8月22日)、法人さまから
いちどに3部屋のご契約申込みを
いただきました。

ありがとうございます。

 

これで
あと1室で「満室経営」実現まで
たどり着くに至りました。

 

今回、

ワタクシが山岸さんから学んだこと、
感じたことを、
時系列で振り返りながら
みなさんと共有したいと思います。

ワタクシのような、
激戦地(横浜市)で

築古木造アパートで
多数の空室を抱える

大家さんへの、
今後のヒントになれば、と思い、

今回のコンサルティングの
経緯、経過、成果、今後の方針を
記します。

 

【最初は、楽観していた。。。】

2017年3月末、
念願の賃貸大家さんになりました。

 

場所は、横浜市東戸塚。
最寄駅から徒歩19分、
バスだと6分乗車+徒歩2分。

 

新宿まで直通で1時間程度で行ける、

案外便利で、
しかも閑静な住宅地にある

築29年の木造アパートです。

<購入時点>
入居状況は
14室中8室
稼働率57%

 

「なぜ空室が多いのか」を購入にあたり、
仲介業者にも質問したところ

当時のワタクシの判断は、
「都内の業者が管理していて、
入居付けが弱かったから」

ということでした。

 

 

 

地元の業者へ
管理会社を変更すれば、
入居付けもおのずと、
解決すると考えていました。

早く満室にしたかったこと、
繁忙期が過ぎていたことから

新しい管理会社の作戦に従い、
募集家賃を2000円値下げして、
ネット掲載してました。

 

 

【1ヶ月経過も内覧「ゼロ」→危機感を持つ!】

 

5月初め。

管理会社から連絡がなかったので、
こちらから連絡を入れました。

わかったことは、
1ヶ月経っても「内覧希望ゼロ」という現実。

 

 

 

管理会社の作戦に、
不信感を抱いたのが
この頃からでした。

 

 

管理会社の作戦(家賃値下げ)が
実効性ないとわかった以上、

 

何かほかの手立てを考えなくては、
と危機感を持ちはじました。

 

 

そこで

空室対策の書籍を読み漁り、

山岸 加奈さんという存在を
知りました。

 

 

 

 

【「大家さんの先輩」の経験が頼りになった】

5月13日、渋谷にて
山岸さんに面談いただきました。

 

「本気で空室を埋めたい!」
「ひとだけ応援したい!」

というお話を受けて、

翌日、コンサルを申込みました。

 

 

 

 

6月5日、現地にて

物件視察から
管理会社との定例会、
他の不動産業者廻りをお願いしました。

ここでは、

山岸さんから
管理会社らとの付き合い方、
スタンスを学んだ気がしました。

 

 

「大家さんの先輩」の経験を
感じたのがこの部分です。

 

 

それまでワタクシは
プロ(管理会社)の意見を
尊重しようと、ある意味、
業者のいいなりになっていました。

そうではなくて

 

1)「いつまでに満室にする」と志を立てること

2)「どんなお客さまに入居いただきたいか」をイメージすること

3)「お客さまのイメージにマッチした」ステージングをすること
(ここはまさに、山岸さんワールド!)

4)他のお部屋とは「差別化」されたお部屋にすること
つまり、ネットの引き合い→→→内覧希望を増えていく。

5)数多くの内覧から入居契約へ結びつけること

6)大家の志を共有できる「チーム」としての管理会社を選ぶこと

このような
一連のPDCAサイクル
を意識しながら
作戦を実行することが
重要でした。

 

「計画どおりに進めれば
必ず空室は埋まること」

 

それを信じて、
計画を遂行していくことができたかな、

と思います。

 

続きのブログはこちらへ
http://feeling-reform.com/?p=5005

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

えりしおん@会計士大家さんから
実践とその後の展開は
3編に分けてお話しますね!

 

 

空室が多い
物件を購入した場合

空室がサクサク
埋まってしまえば嬉しいものです!

がしかし

「全くもって埋まらない」
現状もあります!

 

 

 

物件を所有する
オーナーさんであるあなたが
空室を埋めるチームリーダーとなること、

 

そして
大家さんの志に共感して頂ける
管理会社さんと

一緒にチームとして
頑張っていただくことが

 

5室以上空室がある場合
とても有効的であり
加速して満室御礼になるでしょう!

信頼関係が出来ている
管理会社さんとなれば

その後がとっても楽チンなのです!!

 

 

 

 

 

空室が埋まらないことを
言い訳する管理会社さんは

『ガッツ〜ん』

と言い放ってくださいね!

 

『言い訳の情報ではなく
提案の情報をしてくれ』

 

このような
言い訳管理会社さんとは

満室御礼になっても

 

また空室になったら
以前と同じ辛い&大変&困難な状況に
戻ってしまいます!

 

 

そうならないように
空室対策&賃貸管理の
あなたのチーム体制を
整えましょう!!

 

 

『埋まらない空室はありません』

だって私、失敗しませんから(笑)
い家、PDCAをし続けるから
絶対に空室は埋まるのですよ!
そう私は信じ実践してます!

 

 

だからこそ
空室が埋まった数は

 現在375室になりました!!

4月から閑散期5ヶ月
埋まった空室125室

 

過去最高記録を更新中です!
空室が埋まったご報告を
嬉しいんですよね!