【ペルソナ設定とカラーバランスでコスト削減可能か】現地視察に来て頂きたくさんの気づきがあり勉強になりました！
住む人の気持ちを考えて
空室をリフォームする
フィーリングリフォーム専門家
山岸加奈です。
先日長崎に２泊３日で、
現地視察を行い、
物件のコンサルティングをさせて頂きました！
オーナーさんから４点の気づきを
ご報告を頂きました！
１）ペルソナ設定がぼんやりしていたこと
２）カラーコーディネート
３）お部屋に設置するアイテム
４）お部屋の家賃とリフォーム費用のバランス
長崎の現地視察の事例を参照にして
解説をシェアさせて頂きますね。
フィーリングリフォームのメソッドは３つあります！
●現地視察
●ペルソナ設定
●物件広告
です。
この３つのメソッドに基づき、空室を埋める実践をします。
物件から見る景色はとっても素敵でした！
●現状把握
長崎は坂の多い地域で、車や原付で移動します。
ただこちらの物件には駐車場スペースはなく、
原付のスペースがある程度。
静かなエリアであり治安も良いでしょう。
夜の道は暗いので、現実的に
２０〜３０代の女性単身者は
住むことはありません。
男女問わず、夜の内見も抵抗がないように
・外構に簡易で設置できる照明の設置
・使用する鍵ではなくダイヤルキーに変更する
１）オーナーさんの気づき：ペルソナ設定
現地の不動産業者さんから聞いた１次情報により
・年配より若い単身男性
・バイクや原付を所有する方
・大学生や生活保護者
今まで礼金２ヶ月でAD１ヶ月でした。
内見の数を増やすために
・広告手数料を以前よりアップさせること
さらに反響を見ながらですが、
・大学生に喜ばれる家電製品
・家電製品の設置を検討する
２）オーナーさんの気づき：カラーコーディネート
現状の２DKはリフォーム済みでした！
パーツごとでは素敵です。
●フローリング床材のダークブラウン
●アクセントクロスのグリーン（写真だとグレーですが）
●和室のチョーククロスの青みがあるグリーン
●花柄のカーテンのグレーのようなグリーン
●ガチャレールの棚の黒
●畳のピンク
●建具縁や枠の木目の茶
●天井の木目の茶
カラーがいっぱいでした！！
ただこのお部屋を
トータル的にコーディネイトするならば
私であれば
お部屋カラーの引き算をしていきます！
１）まず花柄カーテンを変更し、
床のダークブランのカーテンにします。
２）床とカーテンの
ダークブランになると重いため
白ラグマットを敷きます。
３）その白ラグマットに
グレーの一人掛け椅子を設置します！
椅子がナチュラルテイストなので
小さめのナチュラル色の
テーブルが良いでしょう。
４）黒い棚や
ナチュラルテイストのテーブルの上に
雑貨のグリーンを散らし設置します！
一人掛け椅子にも
グリーンのクッションを
置くと良いでしょう。
３）オーナーさんの気づき：アイテム
女性一人でも
重すぎず、がさばらすぎず、
持ち運びの良い雑貨、
椅子やテーブル、ラグマットなどを選択します。
モデルルームに設置する家具や雑貨のアイテムは
お部屋の家賃１ヶ月分を目安に考えます！
お部屋カラーの引き算をするため
アイテムは既存のカラーに合わせたものを選択します！
いろんな色をすでにある場合は
引き算をし
全く真っ白なお部屋であれば
足し算をします。
４）お部屋の家賃とリフォーム費用のバランス
家賃が５万以下であれば
原状回復費用には、６ヶ月分と考え
リフォーム費用は３０万円程度。
差別化リフォームを検討しても
１８か月分と考えると、９０万程度。
浴室やキッチンの設備を変更すると
もっと１５０万程度の高額になりますよね！
私はリフォーム費用はどう抑えるかは
すべてペルソナによって考えてます。
ただ
単身男性しか住まない家賃５万以下であれば
１５０万の差別リフォームより
私だったら、
コスト削減できる別の方法を考えます。
これが空室が埋まる戦略ですし
フィーリングリフォームの真髄です！
ぜひ空室がある大家さんは
チャレンジしてみてくださいね！
応援してます！
