【東京大家塾生から質問】『不人気エリアのモデルルームの予算や効果はどうなのか?』


 

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一般財団法人日本不動産コミュニティ
(JREC)の大友理事から声をかけて頂き、

5月の東京大家塾
お話させて頂きました!!!

 

「不人気エリアで家賃5万2DKの
空室を埋めた実践レポート」



このセミナーで学べる内容は以下の通りです。
1.誰もが空室を埋めるための段取りと仕込み
2.なぜペルソナ設定が必要か?
3.あなたの物件に合うペルソナ設定の方法
4.モデルルームした実践大家さん事例のご紹介

 

この東京大家塾のセミナーに参加した大家さんが
モデルルームで入居付けができるようになれば、
と想い、お話をさせて頂きました。

 

 

 

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空室がある中でどのように
リスクヘッジするか?を念頭におき、

フィーリングリフォームである
ペルソナ設定のモデルルームの考え方や捉え方を説明しました。

質問5点の中で頂きました。

Q1~2の質問に答えます!

 

 

 

Q1)モデルルームの予算はどうですか?


●家賃価格によって
モデルルームの予算や設置する雑貨&家具は異なる。

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*家賃10万2DK:予算10万でモデルルームづくり

・人気エリアやその近隣の都心であること
・差別化考えており、家賃UPを考えている
・賃貸住宅でもどんな住まいや暮らしを提供すること

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*家賃5万以下2DK:予算3万以下でモデルルームづくり
・地方都市、不人気エリア、
・内見数がない
・今回初めの空室である
・仲介業者の認知度ゼロ

 

Q2)入居が決まったらモデルルームの雑貨はどうするのか?


マニュアルがあるわけでもない
YESかNOがあるわけでもない

大家さんの意向や状況によって
私はその後の雑貨について考えます。

 

 

Q3入居が決まったらモデルルームの雑貨や家具の行方?

 

雑貨&家具を
撤去する場合と、しない場合があります。

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■撤去する場合

1)他にも空物件があるため、まだ活用したい
2)お金がないから、私物を使用しているため
3)遠方物件の場合は、管理会社に意向を伝え、OKなら実践
4)満室に成った場合は、捨てるか、プレゼントする


■撤去せずに入居者にプレゼントする場合

1)家賃10万なのか、家賃5万以下なのかで方法が異なる。
●家賃10万であれば全部プレゼントするのを進める。
●家賃5万以下お部屋であれば、生活用品を選択する
→例えば、トイレットペーパー、ティシュ、シャンプー、リンスなど
2)「必要がなければ捨ててください」と言える予算である

 

Q4)モデルルームは管理会社や仲介業者に懸念された経験しかないです。
モデルルームの効果をもう少し教えて欲しいです。

まず効果を説明します!

モデルルームの効果は、
不人気エリアと人気エリアでは
違います。

例えば
人気エリア家賃10万2DKで、
強豪物件は新築やフルリノベーションだったり。
その競争に勝つためのお部屋づくりです!

 

例えば
不人気エリア家賃4万2DKはどうでしょう?

まず

『不人気エリアに不動産仲介業者さん
 どうすれば内見者を連れて来てもらえるか?』

を考えることが先決です!

なぜなら

新築物件でも入居がすぐ決まる保証はありません。
家賃をぐっと下げたところでも決まる保証はありません。

大事なことが

あなたのモデルルームを気に入った
不動産仲介業者さんがいるか、
いないかが大事なのです!

 

質問では
「管理会社や仲介業者に懸念される」とお話しされてました!

私から言うと
新しい状況に対応するのがメンドくさいだけ。
に聴こえます!

 

私なら

1)まず管理会社に
別の事例のモデルルームを営業マンに見せて反応が良かったと話す

2)それでもモデルルームを作らなくてもいいなら
管理会社が責任を持って空室を埋める約束を彼らにしてもらう。


3)できないなら、
ペルソナ設定モデルルームを許してもらう。

 

今まで空室のままの状態を
どうにか軌道修正する必要がある!
そのきっかけづくりを
大家さんのあなたが作るだけです!

 

「大家さんがそこまでやっているんだ!」

思って頂ける
設定モデルルームや業者周りの営業!

 

管理会社さんや営業マン、内見者さんの
気持ちを引き寄せいてください!

 

残りの質問のお答えは明日にします!