お客様の声一覧
西那須野2DK家賃3.5万円
残り1部屋で満室です！
西那須野のエリアは
大東建託さんの新築物件が
空室率７０％で
立ち並んでいます。
ですから、しっかりと
リフォームを
するべきかどうかと
悩んでいました。
管理会社と定例会を
重ねることで引き出した情報と
物件の諸条件の
すり合わせを徹底。
そしてステージングも
行いました。
また、ジモティでは
山岸さん考案のタイトルと
構成及び写真により
閲覧数が倍近く増え
翌日問合せがあり
2部屋入居
ステージング後は
家賃やAD、初期費用など
しっかりとPDCAをしました。
良かったことは継続し
うまくいかなかったことは改善
残り1部屋で満室です！
サラリーマン大家Kさん
横浜市ワンルーム家賃５万円
現在満室です！
数ヶ月後に退去がある
ということで
個別相談に参加。
独身男性向けの
部屋であるにも関わらず
カラフルに飾り
女性的でか
作ってしまったことが判明
早速
男前インテリアに変更
ステージングは９０００円
クロス張替えで５０００円
合計１４０００円の予算計上
目の前に新築物件で
同家賃価格だったにもかかわらず
内見１名で即契約
設定したペルソナとも
マッチングしました。
以前の別部屋では
入居に８ヶ月かかったのに比べ
退去後最短となる２ヶ月
茨城在住
N大家さん
横浜市新築1LDK家賃9万
部屋が完成していない
にも関わらず成約
今回新築物件で
管理会社選定を
お願いしました。
事前の段取りが出来ており
●管理物件の空室状況
●管理会社としての特徴（強み、弱み）
●想定家賃
などのヒアリングを行い
最終３社へ
絞り込みすることが出来ました。
最終選定の段階では
候補管理会社との
面談にも同席頂く。
物件所在地の
マーケット状況や
ペルソナの想定
過去の成功事例
ヒヤリング。
第三者目線で
各社の強みが明確に
なりました。
最終的には
管理会社の店長と
早期満
握ることが出来た為
パートナーとして選定。
事前の段取りで
想定家賃を各社から提案頂いており
募集家賃設定も
悩むことなく完了。
お部屋の間取りやお部屋の位
家賃設定を細かく変えることも
アドバイス頂きました。
そして具体的に
どの部屋から
どう埋めていくかの
イメージも鮮明になり
部屋が完成していないにも関わらず
１ＬＤＫの部屋には、
２組の新婚カップルが契約。
千葉在住
段取り大家さん
横浜市東戸塚築２９年の木造アパート
入居率大幅アップ
満室経営まであと一歩！
コンサル前の入居状況は
１４室中８室が空室
稼働率５７％
地元業者へ管理会社を変更し
募集家賃を
２０００円値下げして
ネット掲載した。
１ヶ月経過も
内覧ゼロ
管理会社の作戦に
不信感を抱く
家賃値下げは実効性がない。
そこで
山岸加奈さんとコンサル契約
１）「いつまでに満室にするのか」志を立てること
２）「どんなお客さまに入居いただきたいか」をイメージすること
３）「お客さまのイメージにマッチした」ステージングをすること
４）他のお部屋とは「差別化」されたお部屋にすること。ネットの引き合いから、内覧希望を増やしていく。
５）数多くの内覧から入居契約へ結びつけること
６）大家の志を共有できる「チーム」としての管理会社を選ぶこと
このような
ＰＤＣＡサイクルを開始。
その後入居率大幅アップ
４月末：５７％から
９月中旬：９３％へ
キャッシュ・フロー
赤字が黒字に転換
４月末：マイナス５８万２千円（年額）
９月中旬：プラス２２４万８千円（年額）へ
空室解消の
ＰＤＣＡサイクルを体感でき
客付け実績を出した
業者さんとの信頼関係を構築！
満室経営まであと一歩です！
えりしおん＠会計士大家さん
水戸2LDK家賃5.5万
現在満室御礼！！！
激戦区の水戸市で
空室が5部屋ある4世帯×3棟
計12世帯の中古アパートを
２０１７年１月に購入。
当初は自己流でモデルルーム設置
が、しかし
繁忙期2月を過ぎても
1世帯しか
決まらない状態。
コンサルの依頼をする。
現地にて管理会社との打合せや営業
3月の繁忙期と相まって
申し込みが
立て続けに入る
空室5部屋中
4部屋の入居が決定
山岸さんの的確なアドバイスが
功を奏す。
その後、2部屋が退去となり
空室が3部屋の状態で
繁忙期が過るも
ここから本格的な
ペルソナ設定と
室内の
ドレスアップがスタート。
４月以降は
内見数がめっきり減り
厳しい状況が続くも
空室が埋まった!
今回良かったのは
何よりも楽しみながら
空室対策に
取り組めたこと
山岸さんの人柄のお陰。
現在満室御礼！！！
東大宮ワンルーム家賃3.5万
ウチコミ＆ジモティーで反響増加
現在満室御礼！
繁忙期を過ぎても
空室が埋まらない。
山岸さんに客付け会社への訪問を
同行してもらう。
ヒアリングポイントなども
教えていただき
管理会社に対して
「満室にしないと困ります」
という想いも
直接ではないのですが
伝えることが大切だと思いました。
ステージング写真は
ウチコミと
ジモティーに掲載。
問い合わせ増加
結果
3月にはジモティー
4月にはウチコミと
契約につながりました！
今後はジモティーやウチコミ
その他の方法で
自分で集客できる
仕組みを
拡大していきたいです。
客付けを管理会社任せで
中々空室が埋まらない方
空室を埋めれる大家に
なりたい方にオススメです。
東京都在住
サラリーマン
三鷹の大家Kさん（40代）
千葉２DK家賃５万円
１年たっても空室が全く埋まらず
空室が３割近くに
なっていた。
ローンの支払いもあり
土俵際の状態。
その後山岸さんと
現地の業者巡りで1次情報を収集。
翌日に申し込みが
ありました。
加えて管理会社の管理内容が
費用対効果的に合わなかったので
管理会社変更を含めて相談。
実際に
空室解消に向けての戦略を
共有し合いながら
空室を埋めていくという
プロセスがよかったです。
現地調査をするというのも
他にはないものと思います。
とにかく空室を
早期に埋めたい方に
オススメ！
なぜ空室が埋まらないのか
どこに問題があるのかを
徹底的に調べるプロセスが
ここにはあります。
神奈川県在住
会社員カラオケ100点大家さん
（40代）
千葉1K新築4.8万
閑散期２週間で5室契約
現在満室御礼！
「浜野」という
非常に厳しいエリアでの戦い！
12月竣工と
万全な体制で迎えた繁忙期
9部屋決まりました。
しかし
本当の戦いはこれから。
閑散期に残り5部屋を
埋めなければならない…
現実がありました。
引き続き
管理会社との定例会
客付け業者廻りを
月２回ペースで行いま
とはいえ、
4月・
全く動きがありませんでした。
そこで
『PDCA』の再確認！
Plan（計画）
Do（実行）
Check（評価）
Act（改善）
目標をもっと具体化し、
それに対し
どのような取り組みを
行うのか
管理会社と話し合いました。
「６月中に満室にする！」
管理会社と共に具体的な目標を掲げ
自分がどのように取り組むかの
熱意を伝え
明確な回答をも
結果
２週間で５部屋決まり
満室になりました！
管理会社との定例会開催
客付け業者廻り
PDCAを回す
山岸さんのステージング
全て効果覿面でした。
埼玉県川口市在住
大家歴７年目
川原 祐也さん（40歳）
２０１７年3月
サラリーマン大家に
繁忙期は数部屋の出入りが
あったものの
管理会社にお任せ状
ところが6月になって
一気に空きが3部屋に！
最初は
満室にならなかった時の
不安で
縮こまっていました。
とはいえ
そろそろなにか
対策を考えなくてはと
以前からメルマガを購読していた
山岸さんの
ワークショップと
個別相談に参加
たくさんの項目で
今の私の状況に合わせた
優先順位をつけて
アドバイスをいただけた
理解してます。
具体的提案は
１）webページに動画を載せて見る。
２）初期費用を明確化する。
３）キャンペーンで、フリーレントつける。
４）管理会社にどういう事を確認して対策を進めるのか
５）1LDKの対策だけでなく、悩んでいた事業用フロアの空きについても、対策を提案いただけた
やれる事は
まだまだある！
悲観しては
いけないと思う自分に
変化した。
空室が増えてきて、
何かしなくてはと思いつつ
一歩が踏み出せない
初心者オーナーや
周りに相談者がいない
オーナーに特
山岸さんの適切な質問で
自分の頭が整理されてきます。
神奈川県在住
サラリーマン大家TYさん
（40代）
横浜市新築ワンルーム家賃6万円
6千万円の借金をして
初めて購入した新築アパートが
繁忙期がほぼ終了した現時点で
まさかの空室率75％
（8室中6室空室）
管理会社から
お客さんが動かない
近隣エリアで
新築を建て過ぎた影響が
一気に出てきた可能性もある
と言われ目の前が真っ暗に。
別の定期収入も
先が見えない状況になる
アクシデントが重なり、
藁にも縋る思いでした。
起業家仲間でもある
神懸かり的な実績について
見聞きしていた
山岸加奈さんの個別相談に
駆け込みました。
「届けたいお客様
（入居者さん）に
うまく伝わっていないから
入居が決まらない」
という仮説をもとに
お客様、物件、管理会社、
さらに客付け業者の関係を
丹念に分析
課題を整理し
必要な打ち手を
着実に進める
という加奈さんのスタイルに
とても信頼が持てました。
地道でクールな方法と
謙虚な取り組み姿勢が
運まで呼び込んだ。
月並みですが
空室に悩む全ての
不動産オーナーに
オススメです。
人口減少×空前の供給過剰
時代を生き抜く
術だと思います
横浜市在住自営業
兼業大家さん（50代）
千葉1K4万1年以上空室3室
営業まわり１週間後に3部屋埋まる！
物件購入以来これまで
リフォーム
モデルルーム化
客付業者様への営業回り
管理会社の変更
割引キャンペーンの実施など
自分なりに色々と
空室対策を
打ってきたつもりでした。
１０室中３室の空室が
１年以上埋まらず
また次の繁忙期も
入居者を逃してしまう
のではないかと
非常に焦りを
感じていました。
そんな中、まずは物件を見た上で
現状把握していただきました。
何が足りないのか
（客付力、認知度、設備、決めポイントなど）
を忌憚なく指摘いただいたこと
またそういった点に対して
どのように対策を打つのか
といった
具体的なご提案については
大変勉強になりました。
上記のような過程の中で
自分の現状認識の甘さや
いかに
ポイントを外した
空室対策を
していたかを再認識しました。
たとえば
リフォームはただお金をかければ
良いというわけではな
物件に住む
入居者のイメージを決めた
焦点の絞り方が重要である
ぱっと見た感じの印象を
良くするためには
どのようにスペースや色
調整するのが良いのか
またちょっとした
小物の使い方など
とても多くの得るものが
ありました。
管理会社や客付業者を
どのように
巻き込んでいくかといった
チームビルドの考え方や
客付業者への
営業回りのポイント
例えば営業先の選定
営業回りのスケジュールの組み方
先方に
いかにこちらの物件を
印象付けて
募集に繋げてもらうか
先方の反応の見極め方や
話法などについても
大変多くのことを
学ばせていただきました。
こういった点は
今後の空室対策でも
活かしていけるのではと思いま
実際に何といっても
想像以上の速さで
効果が出たのは
驚きでした。
山岸さんに空室の内装を
綺麗にしていただいた直後から
内見の反響
一緒に営業回りをした翌日には
客付業者様からの問い
営業回りから
１週間以内に
３部屋ともお申込の
ご連絡をいただけたのは
本当に信じられない思いでした。
山岸さんのコンサルや個別相談会は
自分なりに空室対策を
あれこれ工夫してみたけれど
それでもうま
何が原因か分からない
といった方にお勧めしたいです。
自分もそうでしたが
おそらくどこかで
ポイントを
外してしまって
可能性があり
どこに焦点を合わせて
何をすべきかが
見えてくるのではない
埼玉県2DK家賃3.9万円
行動阻害要因がなくなり
内見数を増やす秘訣をゲット！
●現状把握
●入居者を深く想定するペルソナ設定
●モデルルーム設定
●広告と営業方法
に強く共感と納得を覚えた。
現在行っている空室対策と
今後考えている対応策を
実行するにあたり
経験豊富な山岸さんと深堀りし
その方向性を確認したかった。ヒアリング部分では、
私の取り組んできたこと、
現状感じていることを
聴いて頂いた上で
話しが進んで行きました。納得できる実行力
方針を定めることも
出来ました。●物件の現状に対する正しい状況把握
●内見を増やす為に行うべき
●管理会社と仲介会社に対する営業と方針と、その際に質問すべき項目
●引き出すべき情報
●各項目を実行する上での
タイムスケジュール
という具体的な指針です。今後、
原状回復やリフォームを
行う必要がある際はペルソナ設定と
モデルルームの作り方を
気をつける質問事例や
考え方など行動の阻害要因を
取って頂いたのが
一番大きな収穫。個別相談をお勧めする方は
やるべきリフォームはやったけれど
内見があっても
決まらない等打つ手を打ち尽くして
困っている方
やるべき行動が
見えていない方
もしくは
なんとなく行動が
見えてはいるものの
動けない方向け。
松山2K家賃4万以下
3月の繁忙期で
入居付けに失敗
20室の空室ができる
会社勤めをしているため
動ける時間にも
資金にも制約があり。
初心に帰って
入居付けの方法を学び
効率的に動きたいと思い
相談する。
自宅から遠方の物件を購入した手前
頻繁に物件を見に行ったり
管理会社の訪問もできない。
遠隔で管理会社を
コントロールする
スキルの必要性や
賃料設定の考え方も
手順を踏まないと
失敗してしまうことを学ぶ。
必要な管理会社と
しっかり連携して
入居付けできる
体制構築の方法
を学ぶ。
PDCAのやり方
適切なペルソナ設定の方法
を学び
正確な現状把握から
適切な目標設定を行う
自分の持つ物件周辺では
常に勝ち組み大家で
いられるようにしていきたい。
入居付けでうまくいかない時
大家がとるべき選択肢は
１）このまま自己流でがんばる
２）成功している大家に相談する
３）入居付けのセミナーに行く
ぐらいでしょうか。
１）は現状維持のため論外として
私は昨年
２）を行いましたが
なかなかうまくいかなかった。
不動産賃貸業は
よく総合格闘技に例えられるが
付け焼刃では
太刀打ちできないことを実感。
３）も誰から学ぶかで結果が
違ってくると思います。
コンサルをお願いすると
口だけのアドバイスではなく
入居付けのためのPDCAを
一緒に汗を流しながら
OJTで学ぶことができます。
一時的ではなく
ずっと使えるスキルが身に付き
今後自信を持って
事業拡大をしていけるのでは
と感じています。
時間も資金も制約のある方で
どうしていいか
わからない方は
これ以上悪くならないうちに
まずは相談にのっていただくのが
おすすめです。
長野県在住
サラリーマン大家さん
新潟２LDK6.1万円
残り１部屋で満室です！
プロパンガスで料金が
高いから都市ガスに
変えないといけないのか
という思いも出てきた。しかし
プロパンガスと都市ガスの料金が
実際いくら違うのかを
管理会社さ
明解な数字で
把握していなかった。山岸さんの提案で
調べていただくことに
さらに合わせて値下げ交渉も依頼しました。すると
なんとプロパンガス会社から
2割値下げできるとの回答が。しかも値下げすることで
プロパンガスと
都市ガスの料金に
ほとんど差がなくなることが判明
※標準的な２LDKでは
1000円も差がありません！これは
管理会社さんの常識
プロパンガス＝高いを
ガラッと変えることが
できたと思っています。一見
ウィークポイントと思われる
部分も
実は思い込みだったり
他のアピールポイントで
カバーできることが
たくさんあると思いま
これから
具体的なTODOと
視点の切り替えを
学んでいきたいと思います。
女性オーナーさん
浜松市2LDK家賃6万以下
２年前までは３か月くらいで
決まっていた空室が
昨年から
半年近く空室が続く
ようになった。
どのように対策したらいいのか
迷っていた。
リフォーム手法は
今までと次元が
違ってきた
ということが分かる。
そして
リフォームには
感性が必要だ
ということを教えられました。
従来自己流でやってきました。
それなりにやってこれたのですが、
自分になかったことは
住まい手の
感性に訴求すること
でした。
空室を埋める対策として
女性目線のお部屋づくりと
考えていましたが
コストミニマムで
即効性のあるやり方を
教えていただいたような
気がします。
さらに
臆することなく
ダメはダメと
はっきりモノを言われたこと。
いままで業者からはっきり
ダメだしされたことが
ありませんでしたが
今回初めて言われて
なるほどと思いました。
やはり
独りよがりはだめ。
従来からリフォームを
やってきたけれども
顧客の反応が鈍くなった
物件の持ち主に
最適だと思います。
自分のやり方が
どう間違っていたのか
分ります。
静岡県在住の専業大家
大橋さん（60代）
磐田市１DK3.5万
現在満室御礼！
以前の管理会社さんの客付力では
全く内見ゼロ。
新管理会社さんを探し
変更を決め
どんどん空室が
埋まっていきました。
コンサルをしていく中で
・管理会社の客付力の重要性
・管理会社との定例会
・PDCAをしていく
・空室を埋めていく順番
・価格設定方法
この重要性を認識
そして
どんな人に住んで欲しいのか
考える事が大切だということが
分りました。
また
毎月の定例会に同席して頂いた事も
心強かったです。
既存の家具・雑貨を
お金をおさえて
変身させる方法
闇雲に（お金を掛けて）
リフォームしても駄目という事も
勉強になりました。
このコンサルは
空室を埋める努力をしてきたにも関わらず
なかなか空室が埋まらない方
管理会社との付き合い方に
悩んでいる方向けです。
現在満室です！
新米大家TKさん
袋井2DK→1LDK6万円
和室２DKを１LDKにして
家賃1万円UP
なぜ
1万円UPが可能であったのか？
現状把握で解説すると
他の空室も
いろんなタイプのリフォームを
検討していたこと。
袋井市では
２DKの和室は
人気があまりなかったこと。
２DKを1LDKに
フルリノベーションしたこと。
２DKの家賃相場が4.5万に対して、
１LDKの家賃相場が
5万〜6万であること。
管理会社の女性スタッフの
クロージング能力が高い。
管理会社のスタッフ皆が
物件のリフォームを
楽しみにしていた！
アクセントクロスのグリーンを
女性スタッフが
気に入っていた。
袋井市内では
人気があるエリアではないが
近隣に大企業の会社が位置している。
転勤のサラリーマンで
もともと住んでいたお部屋が
家賃6万５千円の
ワンルームだったことです。
注意すべきことは
すべてのお部屋が家賃UP
できるわけではありません。
上記のように
好条件が重なった時に
一気に家賃1万円UPが
できるのです。
地域の需要を
しっかり把握することが
必要です。
八王子２DK家賃を３千円UP
現在満室御礼！
コンサルの中で
空室対策に取り組む事に先立って
入居者像を具体化していき
その入居者が好きなもの
部屋にあって
心地良くなるものは
どんなものかと
考えていくことが参考になりました。
空室対策を考える前に
入居者像を具体化して考えることで
やるべきことが明確になり
ぶれなくなりました。
いたずらにコストをかけて
設備を更新したりするより
(もちろん必要なも物もありますが)
もっと優先して
やるべきことが
あったんだ、と思いました。
コンサル対象の部屋は
最寄り駅から徒歩40分のバス便立地、
周囲は畑が広がっており
募集は定期借家。
仲介さんにとってみると
消極的になりがちかもしれません。
事実
コンサルを受ける前の半年間は
検討者さえ出現せず
管理会社さんも、
家賃値下げの提案以外は
有効な手段がないのでは
と考え
そんな折にコンサルを受けて
大家である自分自身が、
停止していたことに気づきました。
今振り返れば、
空室原因だったのかもしれません。
また
自分の空室に対する考え方が
変わったこと
管理会社さんと
成約の喜びを共有出来たことも
良かったです。
管理会社さんは
大家である私との
ミーティングの機会を持
リーシング戦略を
共有したことによって
物件に対する
ポジティブな印象を
取り戻してくれたのではと
思いま
空室対策って
巷に溢れているけれど
そんなにコストは
かけられないし
自分の部屋に
効果的な空室対策って
なんだろうと
悩んでいる方には
おススメです。
現在満室です！！！
東京都在住
大家業 田中さん（40代）
横浜１K家賃５万以下
現在満室御礼！
３月初旬に初の１棟を購入
大学の繁忙期にも関わらず
半分有った空室が
全く埋まらず。
危機感を感じ
何かやってみようと思うものの
独りよがりで
可能性があった。
そんな時セミナーに参加
ペルソナ設定
の講義を受け
感銘を受ける。
賃貸経営で使える事を学ぶ。
あまり積極的にならないことや
大家が口を出さないほうが
良いこと。
と云うスタンスが
間違っていた事を知り
自分の中で
大きく考え方が変わった。
結局
半年近くの活動になった中で
イケアでの買い出し
ダイノックスシートでのDIY
管理会社定例会
一通り経験できた。
自分としては、
アイデアが独りよがりに
成りそうな所で
ストップを出してもらえた事が
一番心強かったです。
このコンサルは
まずは経営に主体性を持った方と
いうのが前提ですが
自分のアイデアに対しての
アドバイスを
素直に聞ける方かなと
思い
神奈川県
サラリーマン大家さん（４０代）
沼津市２DK５万円
現在満室御礼！
最小限の修繕費用で
家賃を維持したり
家賃UPのリフォームを
知りたかった。
２DKのキッチン部分が
暗いスペースであり
隣の洋室か和室を撤去するか
悩んでいました。
リフォーム業者さんや
管理会社さんと話し合い
収納がたくさんあり
提案してもらう。
ダイニングキッチン部分に入り
部屋が明るくなりました。
早速新入居者も決定！
コンサル中は
経験による
裏付けられたコメント
アイデア等の引き出しが
多くあると感じました。
１～２年目のサラリーマン大家などに
お勧めします。
千葉在住
サラリーマン
浦安大家さん（50代）
